주택 가격 하락 압박받나

정부의 강력한 부동산 안정 대책과 금리상승 등으로 인해 주택가격 하락압력이 커지고 있다. 주택가격의 급등도 문제지만 급격한 하락 역시 소비 위축과 금융시장 불안정 등의 부작용을 초래하므로 주택시장의 경착륙을 막기 위한 세심한 대책이 요구되고 있다. 
  
최근 주택가격 상승세가 급격히 둔화되는 가운데 일부 지역에서는 하락하는 모습도 나타나 향후 주택 가격 전망에 이목이 쏠리고 있다. 전국 가구 기준으로 볼 때 5월을 고비로 상승폭이 급격히 둔화되고 있으며, 서울 주택가격 역시 4월을 고점으로 하여 상승폭이 줄어들고 있다. 특히 서울의 강남(강남구+서초구+송파구) 지역 주택가격은 7월 들어 미세한 폭이나마 하락했으며 서울 재건축 아파트 가격은 10주 연속 하락세를 보이고 있다. 이에 따라 앞으로 주택 가격의 하락세가 계속 이어질 것인지, 하락한다면 어느 정도나 하락하게 될지, 주택 가격의 하락이 우리 경제에 미치는 영향은 어느 정도인지 등에 대한 궁금증이 증폭되고 있다.   
  
강남 지역 7월 들어 하락세 반전  
 
1990년대 내내 안정세를 보이던 주택가격은 2001년 3월부터 상승세로 돌아섰다. 이어 2002년에는 16.7%나 폭등했고 2003년에도 9.0%의 상승률을 보였다. 2003년 주택가격안정을 위해 주택거래신고제를 주요 내용으로 하는 10.29대책이 나오면서 2004년에는 안정세를 보였고 2005년에도 안정세가 이어지다가 올해(1~7월) 들어 다시 5.2% 상승했다. 한편 서울의 강남 지역은 통계가 집계되기 시작한 2003년 9월 이후 점차 빠른 속도로 상승해왔다. 2004년 완만하게 1.5% 상승한 이후 2005년에는 7.5%의 상승률을 나타냈고 올해 1~7월 사이에는 18.8%나 올랐다.  
 
주택가격이 급격히 오르면서 우리 나라의 주택가격이 내재가치에 비해 지나치게 올랐다는 주장이 제기되며 주택가격 버블논쟁이 일어나기도 했다. 버블을 주장하는 측에서는 주택가격에 버블이 끼어 있어 조만간 버블이 터질 수 밖에 없으며 결국 큰 폭의 주택가격 하락이 필연적이라고 이야기한다. 반면 버블이 없다고 주장하는 측에서는 강남 등 일부 지역의 가격이 많이 올랐다고 해서 단순히 버블이 있다고 주장할 수는 없으며 좋은 생활여건과 학군 프리미엄 등이 높은 주택가격의 배경이 되고 있다고 주장한다. 
  
일부 선진국의 상승폭은 훨씬 커 
 
주택가격의 버블 여부를 판단하는 것은 매우 어려운 일이며 접근방법에 따라 상이한 결과를 낳기도 한다. 따라서 주택가격이 오른 정도를 가늠하기 위해 먼저 다른 나라의 상황과 비교하고, 다음에 실제가격이 적정가격에서 어느 정도나 벗어나 있는지를 살펴보기로 한다.  
 
우선 지적할 수 있는 것은, 주택가격의 상승세는 우리 나라만의 문제가 아니라는 사실이다. 1990년대 중반 이후 미국과 유럽, 호주 등 세계 각국에서도 주택가격이 높은 상승률을 보여 왔다. 세계경기가 호조를 이어가는 가운데 특히 2000년대 들어서는 세계적인 저금리 추세의 영향으로 유동성이 증가한 데 따른 것으로 보인다. <표 1>에서 선진국들의 주택가격 상승률 추이를 보면, 우리 나라 주택가격은 전국 기준으로 봤을 때 상대적으로 덜 올랐음을 알 수 있다. 1997년과 2006년 상반기를 비교하면 상승률이 전국 주택 기준으로 27.9%에 불과하고 서울 지역의 경우에도 51.7%에 그치고 있다. 이는 영국의 176%나 스페인의 165%는 물론, 프랑스의 115%나 미국의 95%보다도 훨씬 낮은 수준이다. 물론 강남 지역은 전국주택이나 서울주택보다 훨씬 빠른 속도로 올라 2003년 9월에 비해 올해 상반기 현재 25% 상승, 연율로는 9% 수준의 상승률을 기록하고 있다. 이러한 상승률은 지난 2000~2005년간 스페인(12.2%), 영국(9.9%), 프랑스(9.4%) 등의 연평균 상승률보다는 낮지만 미국(6.4%)이나 이탈리아(6.6%)보다는 높은 수준이다.  
  
2003년 2분기 이후 적정 가격 초과  
 
둘째로, 우리 나라 주택가격 수준의 적정성 여부를 판단하기 위해 현재가치를 감안한 잠재가격이나 장기균형가격과 비교해 볼 때에도 심하게 높은 수준은 아닌 것으로 나타난다. <그림 2>에서 잠재가격은 주택의 전세가격에 월세전환이율을 곱한 임대수입 흐름을 실질금리로 할인한 현재가치를 계산한 것으로서, 일종의 사용가치를 반영한 개념이다. 한편 장기균형가격은 수요와 공급 측면에서 주택가격을 결정하는 주요 변수들간의 관계로부터 도출한 것이다. <그림 2>에서 우리 나라의 주택가격은 1990년대 초반에 다소 버블 가능성을 보인 후 안정기에 접어들었음을 알 수 있다. 2003년 2분기부터 실제가격이 장기균형가격과 잠재가격을 상회하면서 다시금 적정 수준보다 높아졌지만 그 정도는 그다지 심하지 않은 것으로 나타난다. 이러한 사실은 물가상승률을 감안한 실질가격기준으로 볼 때 주택가격이 수년간 안정된 모습을 나타내고 있다는 사실로도 뒷받침된다. 이렇게 볼 때 강남과 같은 일부 지역의 주택가격에서 어느 정도의 버블 가능성이 감지되고 있지만 전국적인 현상은 아니라고 볼 수 있다. 
  
당분간 하락압력 받을 가능성 커 
 
OECD 17개국을 대상으로 한 분석에 따르면 금리가 큰 폭으로 오르거나 혹은 실제가격과 장기균형가격간의 괴리가 심해질 때, 그리고 실질주택가격 상승률이 높을 때 주택가격이 하락세로 꺾인 것으로 나타났다(OECD, Working paper 2006-16 참조). 우리 나라의 경우 6월 현재 지난해 연말에 대비한 가계대출금리 상승폭이 0.2%p에도 못 미치고, 실제가격과 장기균형가격간의 괴리가 크지 않으며 최근 수년간의 실질주택가격 상승률은 매우 완만하다. 이렇게 볼 때 강남지역은 상대적으로 큰 폭 하락할 수도 있지만 전국 기준으로 주택가격이 급락할 가능성은 크지 않다고 볼 수 있다. 물론 여러 선진국을 분석대상으로 한 결과를 우리 나라에 여과 없이 적용하기에는 다소 무리가 있을 수 있다. 분석에서도 밝혔듯이 개별 국가들간의 특성에 따른 차이가 매우 크기 때문이다. 
 
그렇지만 분명한 것은 최근의 가격흐름에서도 나타나듯이 우리 나라의 주택가격은 당분간 지속적으로 하락압력을 받을 가능성이 크다는 점이다. 지난해의 8.31 조치와 올해의 3.30 조치로 대표되는 아파트 재건축 규제 강화라든가 보유세율 강화 및 양도세 중과, 그리고 부동산 관련 대출 규제정책 등은 수요를 억제함으로써 매우 강력한 시장안정효과를 나타내고 있다. 최근 개인들에 대한 은행대출태도가 보수적으로 변화하고 있고 내년 연초부터 다주택 소유자에 대한 양도세율 상향 조정 등 추가적인 부담요인까지 고려하면 부동산 시장의 하향 안정세는 당분간 유지될 가능성이 큰 것으로 판단된다.  
  
가격하락이 하락을 불러올 가능성도 
 
한 가지 중요한 사실은 주택가격이 일정 정도 이상 하락할 경우 주택가격 하락을 더욱 촉진시키는 ‘악순환’이 발생할 가능성이 있다는 점이다. 주택가격이 하락할 경우 LTV(Loan To Value, 주택가격대비 차입금비율)가 높아지고 이에 따라 대출금 상환압력이 커진다. 다른 한편 경기 둔화로 인해 소득 증가세가 둔화되는 가운데 시중금리 상승으로 대출이자부담이 증가하면 PTI(Payments To Income, 월 소득 대비 대출원리금 상환액 비율)가 높아지면서 대출자들의 연체가 늘어나고, 상환불능자가 보유한 주택이 매각 또는 경매의 형태로 시장에 공급될 경우 주택가격이 하락하게 되기 때문이다. 이 과정에서 주택가격 상승에 대한 기대감 약화는 매우 중요한 변수로 작용할 수 있다. 주택의 소유자들이 자금 압박을 느낀다 해도 주택가격이 머지 않아 다시 오를 것이라는 기대가 있다면 어느 정도 견디어 내겠지만 가격 상승 기대가 약화된 상황에서는 자금압박은 곧 주택매물의 증가로 이어질 가능성이 크기 때문이다.  
 
주택가격 상승 기대와 관련된 주요 변수로 부동산 정책의 변화 가능성에 대한 기대를 들 수 있다. 건설경기 악화가 경제성장률 하락의 주요 원인이 되는 상황에서 건설경기부양을 위해 정부의 부동산 정책이 완화되지 않겠는가 하는 기대이다. 최근 개인 부동산 거래와 관련해 취득·등록세 등 거래세가 인하되었고 양도세 완화에 대한 기대도 어느 정도 존재하는 것이 사실이다. 그렇지만 시장의 분위기를 바꿀만한 규제완화 기대가 현실화될 가능성은 높지 않은 것으로 보인다. 당국의 입장에서 애써 다져온 주택 가격 안정의 근간이 훼손될 수 있고, 완화를 주장하는 측에서도 부동산 가격의 급락은 막아야 하지만 부동산 시장의 안정이라는 대전제에는 공감하고 있기 때문이다.  
  
주택 가격 하락해도 금융기관 건전성 크게 해치지 않아 
 
부동산 가격이 하락할 경우 우리 경제에는 몇 가지 측면에서 부정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 첫째, 성장률 하락 요인이 된다. 주택가격 하락은 부(負)의 자산효과를 통해 민간 수요를 감소시키고 주거용 건설투자 및 이 부문의 고용부진을 야기하기 때문이다. 우리 나라에서 주택가격이 10% 하락할 때 소비증가율이 1%p 남짓 떨어지는 것으로 분석된다(자산효과에 대한 자세한 내용은 주간경제 845호 “소비의 자산효과 줄어들고 있다” 참조). 모기지론을 포함한 장기주택금융시장이 발달하지 않아 주택가격이 소비에 미치는 영향의 정도는 외국에 비해 상대적으로 낮은 것으로 나타난다(<표 2> 참조).  
 
둘째, 금융기관의 수익성과 건전성에도 영향을 미치게 된다. 국민은행의 ‘2005년 주택금융수요실태조사’를 기초로 분석해 보면, 2002년 10월부터 조사시점인 2005년 9월까지의 시중은행 주택담보대출 증가액 62조 6천억 원의 5.6%인 3조 5천억 원 가량이 위험군에 속하는 것으로 분석된다. 이는 가계의 PTI와 LTV를 감안, 대출금의 연체 발생으로 인한 경매절차 발생시 원금 회수가 어려운 대출금의 비중을 이용해 산출한 금액이다(<그림 5> 참조).  
 
대출 금융기관들의 건전성을 크게 해치지 않아 주택가격이 하락한다 해도 일본식의 복합불황이 야기될 가능성이 크지 않음을 암시하는 대목이다. 한편 PTI가 불변인 상황에서 주택가격이 10% 하락할 경우 대출금액의 2.3%(1조 4,400억원)가 새롭게 위험군에 편입되는 것으로 분석된다. 
  
주택시장 연착륙 유도 위한 세심한 대응 필요 
 
주택가격의 안정은 건전한 경제운용의 중요한 구성요소이다. 주택가격이 지나치게 오를 경우 자원의 효율배분을 저해할 뿐 아니라 국민들의 근로의욕을 떨어뜨리는 등 사회경제적 비용이 매우 크기 때문이다. 반대로, 주택가격의 큰 폭 하락 역시 소망스럽지 않기는 마찬가지이다. 
 
이러한 입장에서 볼 때, 정책적인 측면에서는 우선 주택 경기 위축에 따른 건설경기의 침체를 완화하기 위해 지난 여름의 수해로 인한 도로와 하천, 교량 등의 복구를 서둘러야 할 것이며 건설경기상황이 예상보다 심각할 경우 수해 예방적 차원의 토목건설에도 적극 나서야 할 것이다.  
  
둘째, 전반적인 급등이 아닌 국지적인 주택가격 급등에 금리 인상 등 거시경제적 수단으로 대응하는 것에는 신중을 기하는 것이 바람직할 것이다. 현 상황에서의 금리 인상은 주택가격의 큰 폭 하락을 불러올 가능성이 있으며 경기가 둔화하고 있다는 점에서 정책의 시의성도 좋지 못하기 때문이다.  
  
마지막으로, 주택시장 경착륙을 방지하기 위해 정책당국의 세심한 대응이 그 어느 때보다 요구되고 있다. 금리인상과 주택관련 세금 중과, 대출규제 등의 효과가 한꺼번에 나타날 경우 주택시장의 급랭이 초래될 수 있기 때문이다. 따라서 주택가격 안정의 근간이 훼손되지 않는 범위 내에서 필요 시 부분적이고 선별적인 규제 완화 등에 신속히 나설 수 있는 유연한 대응태세가 요구된다. <끝>