취득.등록세율 인하...궁금증 풀이 - 매경

취득ㆍ등록세율 인하…궁금증 풀이

정부ㆍ여당이 이르면 이달 말 임시국회에서 지방세법을 개정해 주택 취득ㆍ등록세를 2%로 낮추기로 했지만 재건축ㆍ재개발 조합원은 인하 혜택을 못 받는 등 사각지대가 있는 것으로 나타났다. 또 경매를 통한 주택 구입도 일반 분양아파트나 개인간 기존 주택 거래에서와 마찬가지로 인하 혜택을 받을 수 있으며 개정법 시행 때까지 잔금 납입을 미루면 절세 혜택을 받을 수 있다. 다만 야당이 양도소득세 동시 인하 등을 내세우며 법 개정에 협조하지 않으면 시행 시기가 정부가 예정한 9월 중순보다 늦은 10월 이후로 미뤄질 가능성도 있다. 정부안에 따르면 법인-개인간 주택 거래시 부과되는 취득ㆍ등록세율은 현행 분양가 총액의 4%(취득세 2%+등록세 2%)에서 2%(취득세 1%+등록세 1%)로, 개인간 기존 주택 거래시 부과되는 취득ㆍ등록세는 현행 2.5%(취득세 1.5%+등록세 1%)에서 2%(취득세 1%+등록세 1%)로 0.5%포인트 내린다. 거래세 인하와 관련한 세테크 요령과 모호한 부분을 살펴본다. ◆ 적용 대상, 재건축ㆍ재개발 조합원 혜택 없어 = 재개발ㆍ재건축 조합원은 이번 거래세 인하(현행 4.0%에서 2.0%ㆍ부가세 제외 기준) 혜택을 받을 수 없을 것으로 보인다. 개정안에는 '유상 거래를 원인으로 취득ㆍ등기하는 주택'의 취득세와 등록세를 인하해 주는 것으로 조합원은 거래가 아닌 자가 신축에 해당되는 것으로 해석하기 때문이다. 비슷한 논리로 조합원에게서 지분(입주권)을 취득한 사람도 거래세 인하 혜택를 받지 못할 전망이다. 지분을 구입한 사람들은 유상 취득했지만 '주택'이 아니라 입주권이나 토지만을 취득한 것으로 볼 수 있기 때문이다. 조합원이 내는 취득세는 재건축과 재개발 과정에서 추가 납부하는 분담금에 대해 부과하며 등록세는 보존등기로 세율도 0.8%다. 원종훈 세무사(국민은행 PB)는 "주택 취득 유형에는 매매, 상속, 증여, 소유권 보존 등 네 가지가 있다"고 전제한 뒤 "조합원은 매매가 아니라 건물을 새로 짓는 개념이어서 취득ㆍ등록세 감면 혜택 대상이 안 될 것"이라고 설명했다. 이에 대해 법안을 만든 행정자치부 의견이 명확하지 않다. 행자부 지방세제팀 관계자는 "조합원은 원시 취득에 해당하는 것으로 자신의 토지에 주택을 신축하는 것을 유상거래로 보기 힘들지 않느냐"고 말했다. 그는 이어 "법규 운영에 관한 내용은 지방세정과에 문의해야 할 것"이라고 말했으며 행자부 세정과에서는 "공식질의를받지 않았다"며 즉답을 하지 않았다. 조합원들이 이번 거래세 인하 혜택을 받을 수 있는지 여부가 명확해야 한다는 지적이다. 일부 조합원은 자신들도 취득ㆍ등록세를 인하받을 수 있다는 기대감으로 가산금을 물고서라도 법안이 시행되기를 기다리겠다는 사람도 있어 선의의 피해자가 발생할 수도 있기 때문이다. 한 재개발조합 조합원은 "거래세 인하는 세무사들도 헷갈리는 내용인데 정부에서 명확하게 알려주지 않으면 연체 가산금을 내면서 무작정 기다리는 사람들이 손해를 볼 수 있다"면서 "조합원들의 해당 여부를 명확하게 밝혀야 할 것"이라고 말했다. ◆ 법원 경매, 경매로 구입한 아파트도 인하 혜택 = 지난 7월 법원 경매로 아파트를 장만한 김 모씨는 요즘 안절부절못하고 있다. 이달 초 법원에서 '낙찰받은 아파트에 대해 이달 말까지 잔금을 납부하라'는 통지서를 받았지만 기한 내 잔금을 납부하면 거래세 인하 혜택을 받지 못하기 때문이다. 그렇다고 일반 아파트처럼 무작정 연체하다가는 해당 물건이 재매각돼 입찰보증금만 날리게 된다. 최근 경매 아파트를 낙찰받은 사람들은 일반 아파트보다 더 복잡한 절세 전략을 짜야 한다. 다음달 초로 예상되고 있는 거래세 인하 시기, 잔금 납부 기한, (연체할 경우)해당 물건의 재매각 기일 등을 잘 따져봐야 한다. 전문가들은 경매 아파트도 거래세 인하 혜택이 똑같이 적용되므로 일단 연체하는 게 낫다고 입을 모은다. 지난달까지 낙찰받은 사람은 '경우의 수'를 따져봐야 하지만 이달 중순 이후 낙찰받는 사람은 마음 편하게 연체를 하는 게 낫다는 의견이다. 낙찰가 1억원짜리 아파트에 대해 현재 460만원(낙찰가의 4.6%)의 세금을 내야 하지만 인하세율이 적용되면 230만원으로 절반으로 줄어든다. 이 아파트에 대한 잔금(입찰보증금 10%를 뺀 나머지) 9000만원을 20일 연체할 경우(법정 가산세 20% 적용) 98만6000원 수준으로 100만원이 되지 않아 연체를 통한 절세 효과가 생긴다. 다만 경매 아파트는 일반 아파트와 달리 분납제도가 없고 한 달 이상 연체할 경우 재매각되기 때문에 재매각 기일을 확인해 3일 전까지는 잔금을 치러야 낙찰 효력을 유지할 수 있다. 경매시장은 비수기 영향과 거래세 인하를 앞두고 있어 인기가 다소 시들해지기도 했다. 강은현 법무법인 산하 실장은 "경매 아파트 거래세율 적용이 개인-법인간 거래로 간주돼 세금 차원에서 일반 거래보다 불리했던 게 사실"이라면서 "거래세 부담이 줄어든 만큼 최근 주춤한 경매 아파트 인기가 다소 살아날 것"이라고 내다봤다. ◆ 새 아파트, 잔금납부 법시행일 이후로 늦춰야 = 일반 분양자나 개인간 거래로 주택을 취득하는 경우는 정부의 취득ㆍ등록세 인하 혜택을 받을 수 있다. 또 유상 거래 일종인 경매 역시 거래세 인하를 받을 수 있다. 반면 주택이 아닌 상가나 토지는 거래세 인하 혜택을 받을 수 없다. 이번 거래세 인하 혜택을 받으려면 취득 시점(일반적으로 잔금지급일)을 법 시행 이후로 미루면 취득세와 등록세를 절세할 수 있다. 이미 잔금을 치렀지만 아직 등기를 하지 않았다면 등기를 법 시행 이후로 미룰 경우 등록세는 절감할 수 있다. 등록세 납부 의무는 등기시점부터이기 때문이다. 잔금을 지급했지만 등기를 하지 않은 경우 취득세는 종전 '실거래가×2%(부가세 제외)'로 내고 등록세는 '실거래가×1%(부가세 제외)'가 된다. 거래세 인하 법안이 8월 임시국회 마지막 날인 26일 통과되면 국무회의의 심의ㆍ의결을 마치고 공고(관보 게재)와 함께 시행될 예정이다. 행자부는 임시국회 통과에서 공고까지는 일주일 이상 걸릴 것으로 예상했다. 분양받은 사람은 가산금을 물더라도 법 시행일까지 버티면 되지만 개인간 주택 거래를 한 경우 계약을 어기는 상황이 발생할 수도 있다. 전문가들은 개인간 주택 거래는 당사자간 계약 문제로 상호 합의에 따라 잔금지급일을 조정해야 할 것이라고 말했다. 개인간 주택 거래는 취득ㆍ등록세(부가세 제외)가 2.5%에서 0.5%포인트 인하된 2.0%가 된다. [문일호 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2006.08.09 16:48:01 입력