재건축부담금 입법예고...적용은

재건축부담금 입법예고…적용은

건설교통부가 3일 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 등 하위법령 제정안을 마련해 입법예고했다. 재건축부담금은 법 시행일(9월 25일 예정) 이후 관리처분 인가를 신청하는 단지부터 적용된다. ◆이미 지불한 웃돈엔 부과 안해 = 제정안에 따르면 재건축 조합에 부과된 부담금을 조합원별로 배분할 때는 사업 개시 시점(추진위원회 승인일)부터 종료 시점(준공일)까지 초과이익을 기준으로 부담금을 산정한 후 이를 일(日) 단위로 기간을 안분해 법 시행일부터 종료 시점까지 해당하는 만큼만 부과하기로 했다. 다만 사업이 진행중인 재건축단지에서는 '법 시행일(9월 25일)' 당시 주택가격을 고려해 조합원별 부담금액이 정해진다. 9월 25일 이후 발생한 개발이익을 기준으로 조합원별 재건축부담금이 결정된다는 뜻이다. 법 시행일 이전의 보유 기간은 고려되지 않는다. 이에 따라 사업 중간 재건축아파트를 사들인 사람이 이미 지불한 '웃돈(프리미엄)'에 대해서까지 부담금을 내는 일은 발생하지 않게 됐다. 재건축아파트 주택을 오래 보유한 사람이 상대적으로 유리해졌다는 해석도 가능하다. ◆법 시행일 이전 시세차익은 무관 = A아파트 추진위 승인 시점이 5년 전인 2001년 9월 25일이었고, 준공 시점이 2011년 9월 25일이라고 가정해보자. 또 A아파트 전체 초과이익이 1500억원에 달해 전체 부담금액은 약 500억원이었다고 하자. 이때 실제 부담금액은 250억원이 된다. 재건축부담금법 시행일(2006년 9월 25일) 이전 5년에 대해서는 부담금을 빼주기 때문이다. 오는 9월 25일 이후 1억원의 시세차익을 올렸고, 조합원 시세차익의 합이 2000억원이라면 '250억원×1/2000'인 1250만원의 부담금이 부과된다. 아파트값이 2억원 오른 조합원은 '250억원×2/2000'인 2500만원을 부과받는다. 9월 25일 이전까지 각각의 조합원이 얼마의 개발이익을 올렸는지는 상관없다. 추진위 승인 시점이 법 시행일인 9월 25일 이후라면 전체 시세차익에서 조합원 각자가 올린 모든 시세차익의 비율만큼 부담하면 된다. 1억원의 시세이익을 올린 조합원이라면 '500억원×1/2000'인 2500만원의 부담금이 매겨진다. ◆재건축 개발비용 지자체서 검증 = 재건축 초과이익은 준공 시점의 주택가격에서 추진위원회 승인 시점의 주택가격, 개발비용, 정상 집값 상승분을 뺀 금액으로 계산된다. 이때 주택가격은 공시가격을 기준으로 삼는다. 개발비용은 재건축 사업에 소요된 건설비용, 제세공과금(부담금 포함), 임대주택 의무건설 비용, 조합운영비 등으로 구성된다. 재건축조합은 준공한 지 1개월 이내에 개발비용 산출내역서를 제출해야 한다. 이때 조합은 회계감사를 받은 후 계약서, 금융자료, 설계서 등 증빙서를 갖춰야 한다. 이렇게 제출한 개발비용이 현재 공공택지에서 시행되고 있는 분양가 상한제 적용을 위한 기본형 건축비 수준을 크게 넘어설 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 비용의 적정성을 검증하도록 했다. ◆9월 25일 이후엔 구입 신중히 = 오는 9월 25일 이후 재건축아파트를 구입할 때에는 신중을 기해야 한다. 재건축아파트의 투자 리스크가 과거에 비해 더욱 커졌기 때문이다. 준공 시점과 가격 상승 패턴 등에 따라 수익률이 천차만별일 수 있다는 지적이다. 예컨대 9월 28일 이후 재건축아파트를 매입할 때 향후 아파트 가격이 많이 오르지 않더라도 법 시행일 이전에 큰 폭의 가격 상승이 이뤄졌다면 상당액의 재건축부담금을 부과받을 수 있다. 조합에 부과되는 재건축부담금은 개시 시점(추진위 승인)에서 종료 시점(준공)까지의 초과이익을 기준으로 삼기 때문이다. 건교부 관계자는 "전체 초과이익의 일부(0~50%)에 대해서만 부과되므로 재건축아파트 소유자에게 순손실이 발생할 가능성은 없다"면서도 "9월 25일 이후 재건축아파트를 거래하는 당사자들은 재건축 경기와 재건축부담금 규모 등을 감안해 거래가격을 결정해야 할 것"이라고 설명했다. [이진우 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2006.08.02 16:48:02 입력