[스크랩] 주택시장 5대 쟁점...
[침몰하는 건설산업…이대론 안된다]
(1) 보금자리주택 `침체 주범 vs 시장 안정`
입력: 2012-06-14
(上) 얼마나 어렵길래…
(中) 정부·업계 대책은 있나…주택시장 5대 쟁점
(下) 위기대응 '신패러다임' 찾아라
(1) 보금자리주택 '침체 주범 vs 시장 안정'
최근 중견 건설사들이 무더기로 워크아웃과 법정관리에 들어가는 이유는 2008년 글로벌 금융위기 이후 4년째 지속된 민간·공공 건설경기 침체가 가장 큰 원인이다. 특히 이들 중견업체의 경우 주택사업 비중이 높다. 부동산 경기 위축으로 미분양이 쌓이면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 갚지 못해 유동성 위기가 심화돼 왔다. 하반기 분양시장 전망도 밝지 않아 주택사업 중견 건설사들의 불안은 고조되는 분위기다. 주택건설업계에서는 ‘5·10 주택거래 정상화 대책’이 나온 지 한 달이 지났지만 벌써부터 아파트 거래 및 분양시장 정상화를 위한 대책 마련이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 부동산업계가 요구하는 ‘주택시장 활성화 5대 대책’의 타당성을 짚어봤다.
건설업계는 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 공급되는 ‘분양형 보금자리주택’이 수도권 민간분양시장을 크게 위축시키고 있다고 본다. 시세보다 30% 안팎 저렴하게 분양돼 민간주택시장을 교란하고 있다는 것이다. 건설업계는 틈만 나면 보금자리지구를 폐지해야 한다는 입장을 밝혔다. 신규아파트 잠재 대기수요가 ‘로또’로 인식되는 보금자리주택 청약만 기다리게 만들었다는 것이다. 분양가상한제 적용으로 품질을 높이는 데 한계가 있는 건설사들은 보금자리주택과 경쟁할 수 있는 상품을 내놓을 수 없다고 하소연하고 있다. 건설업계에서는 수도권에서 ‘분양형 보금자리주택’ 공급을 중단할 수 없으면 ‘임대형 보금자리주택’ 만 공급하라고 주문하고 있다.
하지만 옹호론자들은 “보금자리주택이 주택가격 안정에 크게 기여하고 있는 데다 건설업계에는 많은 공사물량이 생기기 때문에 큰 문제가 없다”고 주장한다. 국토해양부는 하반기에도 보금자리지구 1~2곳을 추가로 지정할 예정이다. 국토부 관계자는 “보금자리주택이 전반적으로 가격 안정화에 기여한 측면이 적지 않다”고 말했다.
(2) DTI 규제 완화
집 살 여력 높여야 vs 가계부채 증가 우려
지난 ‘5·10 부동산 대책’에서 부동산업계의 최대 관심은 총부채상환비율(DTI )규제 해제 여부였다. DTI 규제 유지로 주택시장 위축이 심화되고 있다고 봤기 때문이다. 하지만 정부는 강남3구(강남·서초·송파)에 대한 주택투기지역 해제만 포함시켰다. 이들 지역의 DTI 비중은 50%로 이전보다 10%포인트 높아졌다. 건설업계에서는 현재 부동산시장 침체의 근본 원인이 거래 부진이기 때문에 실수요자들이 아파트를 살 수 있도록 금융요건을 완화해야 한다고 주장한다. DTI 규제를 풀어 주택대출의 재량권을 금융권에 넘겨야 한다는 것이다.
반면 정부는 가계 부채 규모가 1000조원에 달하는 만큼 DTI 규제 완화는 신중해야 한다는 입장이다. 대출 완화에 따른 추가적인 가계 부실을 우려해서다. 금융위 관계자는 “DTI는 대출자를 보호하고 금융회사의 건전성 유지를 위한 장치로 부동산 활성화 정책이 될 수는 없다는 목소리가 우세하다”고 말했다.
(3) 취득세 대폭 인하
집 살때 부대비용 축소 vs 지자체 재정감소
부동산업계는 취득세 인하에도 한목소리다. 지난해 말 취득세의 일시적 감면 혜택이 종료되면서 9억원 미만 주택의 취득세는 2%, 이상은 4%로 각각 높아졌다. 이 때문에 지난해 12월 2만444가구였던 수도권 주택 거래량이 올 1월 4479가구로 줄어든 이후 거래 부진이 이어지고 있다. 서울 대치동 상하이공인 정홍기 실장은 “실수요자들의 주택매입 장벽을 낮춰줘야 한다”며 “서민들에게 4억원짜리 아파트에 800만원 정도의 취득세는 큰 부담”이라고 말했다.
반면 지방자치단체들은 “2006년 이후 취득세가 수차례 인하됐지만 주택거래가 활성화됐다는 증거는 없다”고 주장한다. 또 취득세는 지자체의 주요 재원인데, 이를 줄이면 지방재정 악화와 또 다른 부작용을 초래한다고 말한다. 지자체 한 관계자는 “지방세수가 줄면 공공공사 물량이 줄어 오히려 지역 건설사의 생존이 어려워진다”고 말했다.
(4) 양도세 중과 영구 폐지
징벌적 규제 없앨때 vs 부자감세 논란
부동산 업계에서는 정부가 부동산 시장을 연착륙시키기 위해 다주택자 양도세 중과제도를 폐지해야 한다는 입장이다. 양도세 중과제도는 2주택 보유자가 집을 팔 때는 양도차익의 50%를 세금으로 내고 3주택 이상 보유자는 양도차익의 60%를 세금으로 부과하는 제도다.
2009년 이후 매년 한시적으로 적용을 유예(일반과세 6~35%)하고 있다. 부동산업계에서는 2008년 글로벌 금융위기 이후 실거래가격이 20~30%까지 하락한 아파트 단지가 많기 때문에 양도세 중과제도를 전면 폐지해야 한다고 주장하고 있다.
반대 의견도 만만치 않다. 야당과 시민단체는 양도세 중과 폐지가 부자들만을 위한 정책으로, 부동산 투기 열풍을 불러올 것이라고 우려한다. 이른바 ‘부자 감세’의 대표적 사례라는 것이다. 생산적 경제활동이 아닌 투기 목적의 매매차익(불로소득) 과세를 강화하는 게 조세정의에 부합된다고 말한다. 민주통합당은 ‘5·10 부동산 대책’을 ‘부동산 부자편향 대책’이라고 규정하고, 정부가 19대 국회에 제출할 예정인 다주택자 양도소득세 중과 폐지 관련 세법 개정안에 부정적 견해를 분명히 했다.
(5) 분양가 상한제 철폐
주택공급 활성화 vs 집값 폭등 가능성
건설업계뿐 아니라 국토부도 분양가상한제 폐지는 긍정적으로 보고 있다. 정부는 작년부터 폐지 입장을 밝혀왔다. ‘5·10 부동산 대책’에서도 조만간 국회에 폐지 법안을 제출할 방침이라고 덧붙였다. 건설업계와 정부는 분양가상한제 폐지 방안이 현재로는 부작용이 가장 적고, 효과도 큰 부동산 정상화 방안으로 보고 있다.
건설업계 관계자는 “주택 공급 활성화와 주택품질 향상을 위해 분양가상한제 폐지가 시급하다”고 주장했다. 분양가상한제가 폐지되면 중장기적으로 현재 집값이 저렴해 보여 매수심리도 살아날 가능성이 높다. 반면 일부 전문가들은 분양가상한제가 폐지되면 아파트 공급가격이 오를 수 있다고 우려한다. 이 법안이 매번 국회의 문턱을 넘지 못하는 것도 이 때문이다. 분양가상한제 폐지가 가격 급등과 더불어 투기 수요를 부채질할 수 있다는 것이다.
김진수 기자 true@hankyung.com