택지지구 특별분양 질문과 답변모음
1.(질문) “서울시 택지개발지구 특별분양권(입주권)”이 무엇인가요?
(답변) 서울특별시(자치구 포함)가 시행하는 도시계획사업(도로, 공원, 공영주차장 및 각종공공시설), 시민아파트 정리사업 등으로 인하여 철거되는 주택의 소유주에게 부여되는 서울시 도시개발공사에서 분양하는 택지개발지구 아파트를 우선 공급 받을 수 있는 자격을 말합니다.
서울특별시철거민등에관한국민주택특별공급규칙” 에 의하여 철거되는 주택이 40m2 이상이면 33평형 아파트에 대한 입주권을, 40m2 이하이면 25평형 아파트에 대한 입주권을 공급 받게 됩니다.
2.(질문) 택지개발지구 아파트 입주를 위한 철거가옥은 무엇인가요?
(답변) 철거예정가옥이란 서울시 도시계획사업(도로, 공원, 공영주차장 및 각종공공시설)에 의해 철거되는 유허가 또는 무허가(82.4 이전에 구청 등재물)가옥으로, 소유주에게 택지개발지구내 아파트에 입주할 수 있는 권리가 부여됩니다. * 토지이용계획원 확인 가능
3.(질문) 택지개발지구 아파트에 입주하기 위한 합법적인 방법은 무엇인가요?
(답변) 택지개발지구 아파트에 입주하기 위한 합법적이고 유일한 방법은 철거예정가옥에 투자하는 것 입니다. (“서울특별시철거민등에관한국민주택특별공급규칙” 에 근거). 도시계획상 철거예정가옥을 매입하여 철거민 자격으로 처음부터 본인 명의의 입주권이 발생하도록 하는 것입니다.
4.(질문) 택지개발지구 아파트 입주권을 받기 위한 자격요건은 무엇인가요?
(답변) 철거가옥 매입을 통하여 SH공사(도시개발공사)에서 분양하는 택지개발지구 아파트 입주권을 부여받기 위한 자격요건은 다음 3가지 요건을 모두 갖추어야 합니다.
1) 20세 이상
2) 서울시에 주민등록이 되어 있는자.
(국민주택 등 특별공급 신청을 하도록 통보 받은 세대주로서 통보일 현재 서울특별시 관할 구역 안에 주민등록이 되어있는자.)
3) 무주택 세대주
국민주택 등의 특별공급대상자는 특별공급신청일 현재 각종사업 및 재해로 인하여 철거되는 주택 외에 다른 주택을 소유하지 아니한 철거민 또는 철거세입자로 한다.
5.(질문) 입주 자격 중 “무주택세대주”의 세부사항이 어떻게 되죠?
(답변) “무주택세대주”라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말합니다.
배우자는 세대분리를 하더라도 무주택 여부를 따질 때 동일세대로 간주하기 때문에 부부 중에 어느 한쪽 명의로 주택을 보유하신 경우에는 세대분리의 의미가 없습니다. 하지만, 20세 이상의 자녀를 세대분리 할 경우에는 별도 세대로 간주됩니다
6.(질문) 입주권을 받은 뒤 지구 변경은 가능한가요?
(답변) 국민주택등 특별공급신청사항의 지구변경은 1회에 한하며, 인감증명서(대리인의 경우 인감증명서 1통 추가), 인감도장 , 신분증등을 지참한다. 동호수 추첨 결정전날까지 SH공사(도시개발공사)분양팀을 방문하여 변경신청 가능함.
7.(질문) 입주권 매매 가능 시기는?
(답변) 국민주택 입주권은 동호 수 추첨 후 등기이전 후에나 매매 가능하다.
이는 동호수 추첨후 1년 경과 후 매매가 가능한 일반분양에서의 분양권과는 다소 차이가 있다.
8.(질문) 입주권 매매가 불법이라고 하는데, 이것 역시 불법이 아닌가요?
(답변) 철거예정가옥 매매와 입주권 매매와는 명확한 다른 개념입니다. 최근 언론과 SH공사(도시개발공사)에서 그 위험성에 대해서 경고하는 것은 입주권 매매 방식입니다.
- 철거예정가옥 매매
일반적인 소유권에 대한 매매로 입주권이 확정되기 이전인 철거예정단계에서 매매를 통하여 소유권을 취득함으로써 투자자가 실질 철거민이 되어 투자자 명의로 정상적인 입주권이 발생되는 합법적인 투자입니다.
- 입주권 매매
철거가옥주에게 입주권이 확정된 이후 입주권 만을 따로 거래하는 것으로 속칭 “딱지”거래라고 하며 불법으로 금지 되어있습니다. 이 시점에서는 소유권 이전이 불가하기 때문에 사고의 위험 또한 상당히 높기도 합니다.
예를 들어, 이미 접수가 이뤄져 “입주권”이 발생된 후의 거래는 불법이며, 주택건설촉진법 제47조(공급질서 교란금지)에는 ‘주택을 공급받을수 있는 지위’ 즉, “입주권”의 양도행위를 금지하며 이를 위반할 경우에는 입주권을 무효로 하거나 공급계약을 취소할수 있도록 하고, 동법 제51조에 따라 2년 이하 징역이나 2천만원이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.
입주권 불법매매후 법원의 [소유권이전금지가처분]결정을 받았더라도 그 효과는 민사거래와 관련된 권리의 보전에 국한되기 때문에 입주권 매수자는 아파트 분양계약 당사자가 될 수 없으며 불법거래나 양도 사실이 확인되면 입주권이 무효로 되거나 공급계약이 취소되고 형사처별을 받게 된다는 점에서 그 위험성이 경고되고 있습니다.
9.(질문) 철거가옥매입후 입주권이 확정되면, 지구신청은 언제까지 해야하나요?
(답변) 입주권이 확정되면 지구신청은 입주권 발생 후 6개월 이내에 접수 가능한 택지개발지구에 접수 하면 됩니다. 또한 동호수 추첨(보통 입주 6개월전 )전까지 한번의 지구변경이 가능하기 때문에 접수 후에 더 선호하는 지역이 나오게 되면 변경신청이 가능합니다.
10.(질문) 택지개발지구 특별분양의 장점은 무엇입니까?
(답변) 분양가가 저렴하다. (택지조성 원가에 공급-일반 분양가보다 30%가 싸다)
중도금이 없다. (금융비용이 없음)
세금 50% 감면혜택
분양금 20년 장기대출 (연6.3%)
11.(질문) SH(구,서울도시개발)공사는 어떤 방식으로 분양하나요?
(답변) SH(구,서울도시개발)공사는 무주택서민의 입주자금 부담을 경감시키기 위해 착공 후 입주예정 6~7개월전부터 분양을 시작하는 선시공후분양 제도를 채택하고 있습니다.
따라서, 중도금 납부로 인한 금리 부담이 없으며, 입주 당시 전세금을 분양대금으로도 활용할 수 있다는 장점이 있으며, 그리고 특별분양의 경우에는, 입주권을 보상받은 철거민들에게 이주대책 차원에서 분양이 이루어지는 것이기 때문에, 서울시가 개발하는 대단지 택지개발지구에 우선 입주할 수 있는 자격이 주어지게 됩니다.
또한 분양가의 70%를 국민주택기금으로 융자(1년거치 19년 상환)를 해주고 있습니다.
향후 지속적으로 개발이 이뤄질 문정, 세곡, 우면, 강일지구 등 강남권 단지에 100%입주가 가능합니다.
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